Daň z prenájmu nehnuteľnosti na Slovensku 2026: Kompletný sprievodca

Čo je daň z prenájmu nehnuteľnosti?

Daň z prenájmu nehnuteľnosti patrí medzi najčastejšie riešené daňové povinnosti fyzických osôb na Slovensku. Mnohí vlastníci bytov, domov, apartmánov alebo garáží si prenájmom vytvárajú pravidelný pasívny príjem, no zároveň im vznikajú povinnosti voči Finančnej správe SR.

Ak prenajímate nehnuteľnosť na základe nájomnej zmluvy a nejde o podnikanie vykonávané na základe živnostenského oprávnenia, príjem z prenájmu patrí medzi zdaniteľné príjmy fyzickej osoby. V mnohých prípadoch je potrebné podať daňové priznanie a správne vypočítať základ dane.

Správne zdanenie príjmu z prenájmu je dôležité nielen z pohľadu zákona, ale aj preto, aby ste sa vyhli sankciám alebo zbytočným chybám pri podávaní daňového priznania.

Kto musí platiť daň z prenájmu nehnuteľnosti?

Daň z prenájmu sa týka každej fyzickej osoby, ktorá dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti nachádzajúcej sa na území Slovenskej republiky alebo zo zahraničia podľa pravidiel daňovej rezidencie.

Najčastejšie ide o prenájom:

• bytu,
• rodinného domu,
• apartmánu,
• garáže,
• kancelárie,
• obchodného priestoru,
• skladu,
• pozemku.

Samotný vznik príjmu ešte automaticky neznamená, že budete platiť daň. Slovenská legislatíva totiž umožňuje uplatniť zákonné oslobodenie od dane a zároveň odpočítať preukázateľné výdavky súvisiace s prenájmom.

Kedy je príjem z prenájmu oslobodený od dane?

Jednou z najväčších výhod pri zdaňovaní prenájmu je oslobodenie časti príjmov od dane.

Podľa zákona o dani z príjmov je od dane oslobodených prvých 500 eur z úhrnu príjmov z prenájmu za celé zdaňovacie obdobie. Ak celkové príjmy túto hranicu nepresiahnu, príjem z prenájmu sa nezdaňuje. Ak ju presiahnu, do základu dane vstupuje iba suma nad 500 eur.

Dôležité je uvedomiť si, že limit 500 eur platí na všetky príjmy z prenájmu spolu. Ak vlastníte viac bytov alebo prenajímate viac nehnuteľností, nejde o limit pre každú z nich samostatne. Oslobodenie si môžete uplatniť iba raz za celé zdaňovacie obdobie.

Rovnako nezáleží na tom, či ste nehnuteľnosť prenajímali celý rok alebo iba niekoľko mesiacov. Oslobodenie vo výške 500 eur možno uplatniť v plnej výške aj pri prenájme iba počas časti roka.

Aké príjmy patria medzi príjmy z prenájmu?

Do príjmov z prenájmu sa zaraďujú všetky platby, ktoré nájomca uhrádza prenajímateľovi ako nájomné podľa uzatvorenej nájomnej zmluvy.

V praxi sem patrí pravidelné mesačné nájomné, prípadne ďalšie platby, ak predstavujú príjem prenajímateľa. Niektoré úhrady za energie alebo služby môžu mať odlišný daňový režim v závislosti od spôsobu ich vyúčtovania, preto je vhodné viesť presnú evidenciu všetkých prijatých platieb.

Musím sa registrovať na daňovom úrade?

Áno, vo väčšine prípadov áno.

Ak začnete prenajímať byt, dom alebo inú nehnuteľnosť a ešte nemáte pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ), vzniká vám registračná povinnosť voči daňovému úradu.

Registráciu je potrebné vykonať do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať nehnuteľnosť. Napríklad ak ste byt prenajali vo februári, registráciu treba vykonať najneskôr do konca marca.

Aké výdavky si možno uplatniť?

Mnohí prenajímatelia sa domnievajú, že môžu automaticky uplatniť paušálne výdavky podobne ako živnostníci. To však pri prenájme nehnuteľností neplatí.

Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov možno uplatniť iba preukázateľné výdavky, ktoré súvisia s dosiahnutím, zabezpečením alebo udržaním príjmov z prenájmu. Paušálne výdavky nie je možné použiť.

Medzi najčastejšie uznateľné výdavky patria výdavky na opravy a údržbu, poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, odpisy pri obchodnom majetku, poplatky správcovi, úroky za určitých podmienok alebo ďalšie preukázateľné náklady priamo súvisiace s prenájmom.

Ak si uplatňujete oslobodenie vo výške 500 eur, musíte rovnakým pomerom znížiť aj svoje výdavky. To je jedna z najčastejších chýb pri vypĺňaní daňového priznania.

Ako sa vypočíta základ dane?

Výpočet dane z prenájmu pozostáva z niekoľkých krokov.

Najprv sa spočítajú všetky príjmy z prenájmu dosiahnuté počas zdaňovacieho obdobia.

Následne sa odpočíta zákonné oslobodenie vo výške 500 eur.

Potom sa pomerne upravia uznateľné výdavky.

Výsledkom je základ dane, z ktorého sa následne vypočíta samotná daň podľa platných sadzieb dane z príjmov fyzických osôb.

Je možné vykázať daňovú stratu?

Nie.

Na rozdiel od podnikania pri príjmoch z prenájmu fyzická osoba nemôže vykázať daňovú stratu. Daňové výdavky možno uplatniť maximálne do výšky dosiahnutých zdaniteľných príjmov z prenájmu. Ak sú vaše výdavky vyššie ako príjmy, rozdiel si nie je možné preniesť do ďalších rokov.

Aké sú sadzby dane z prenájmu nehnuteľnosti?

Po určení základu dane sa vypočíta samotná daň z príjmu. Výška dane závisí od celkového základu dane daňovníka za príslušné zdaňovacie obdobie. Na Slovensku sa pri fyzických osobách uplatňujú progresívne sadzby dane, čo znamená, že vyššie príjmy podliehajú vyššej sadzbe.

Príjmy z prenájmu sa nezdaňujú samostatnou sadzbou. Stávajú sa súčasťou celkového základu dane fyzickej osoby spolu s ďalšími zdaniteľnými príjmami. Ak má daňovník okrem prenájmu aj príjem zo zamestnania, podnikania alebo iných zdrojov, všetky tieto príjmy môžu ovplyvniť výslednú sadzbu dane.

Preto je pri výpočte dane vždy potrebné posudzovať celkovú finančnú situáciu daňovníka, nie iba samotný príjem z prenájmu.

Platia sa z prenájmu zdravotné odvody?

Jednou z najčastejších otázok prenajímateľov je, či musia okrem dane platiť aj zdravotné alebo sociálne odvody.

Bežný prenájom nehnuteľnosti podľa zákona o dani z príjmov nepodlieha sociálnemu poisteniu. To znamená, že z príjmu z prenájmu nevzniká povinnosť platiť odvody do Sociálnej poisťovne.

Pri zdravotnom poistení však môžu za určitých okolností vzniknúť povinnosti podľa aktuálne platných pravidiel. Výška odvodov závisí od konkrétneho typu príjmu, spôsobu jeho zdaňovania a legislatívy platnej pre príslušný rok. Z tohto dôvodu je vhodné po podaní daňového priznania sledovať aj ročné zúčtovanie zdravotného poistenia.

Ako podať daňové priznanie pri prenájme nehnuteľnosti?

Ak vám vznikne povinnosť podať daňové priznanie, príjem z prenájmu uvediete v daňovom priznaní fyzickej osoby.

Pri vypĺňaní priznania je potrebné uviesť celkovú výšku príjmov z prenájmu, uplatnené oslobodenie od dane, uznateľné výdavky a výsledný základ dane.

K daňovému priznaniu sa spravidla neprikladajú bločky ani faktúry. Všetky doklady však musíte archivovať pre prípad daňovej kontroly. Finančná správa môže v budúcnosti požadovať preukázanie jednotlivých výdavkov, preto sa odporúča uchovávať dokumentáciu niekoľko rokov po skončení zdaňovacieho obdobia.

Daňové priznanie možno podať elektronicky alebo v prípadoch, keď to zákon umožňuje, aj v listinnej podobe.

Aké doklady by ste mali archivovať?

Úspešné uplatnenie výdavkov závisí od kvalitnej evidencie. Každý prenajímateľ by si mal uchovávať nájomnú zmluvu, doklady o prijatých platbách, faktúry za opravy, poistné zmluvy, doklady od správcu bytového domu, bankové výpisy a ďalšie dokumenty súvisiace s prenájmom.

Čím dôkladnejšia evidencia, tým jednoduchšie je preukázať oprávnenosť výdavkov počas prípadnej kontroly.

Prenájom bytu verzus krátkodobý prenájom cez Airbnb

V posledných rokoch rastie popularita krátkodobého ubytovania prostredníctvom platforiem ako Airbnb alebo Booking.com.

Z pohľadu dane však nejde vždy o klasický prenájom nehnuteľnosti. Ak vlastník poskytuje aj doplnkové služby, napríklad pravidelné upratovanie počas pobytu, výmenu posteľnej bielizne, recepčné služby alebo stravovanie, môže byť jeho činnosť považovaná za podnikanie alebo poskytovanie ubytovacích služieb.

V takom prípade sa menia daňové pravidlá, evidencia príjmov aj povinnosti voči daňovým úradom. Preto je dôležité rozlišovať medzi dlhodobým prenájmom bytu a krátkodobým komerčným ubytovaním.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak je nehnuteľnosť súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), príjmy z prenájmu možno za splnenia zákonných podmienok rozdeliť medzi oboch manželov.

Takéto rozdelenie môže byť výhodné najmä v prípade vyšších príjmov, pretože umožňuje efektívnejšie využiť zákonné oslobodenie aj progresívne zdanenie. Pred rozhodnutím je však vhodné posúdiť konkrétnu situáciu alebo sa poradiť s daňovým poradcom.

Čo ak prenajímate viac nehnuteľností?

Mnohí investori vlastnia viac bytov alebo kombináciu bytov, garáží a nebytových priestorov. Z pohľadu dane sa všetky príjmy z prenájmu za zdaňovacie obdobie spočítavajú.

To znamená, že oslobodenie vo výške 500 eur sa neuplatňuje na každý byt osobitne, ale iba raz na všetky príjmy z prenájmu spolu. Rovnako sa spoločne posudzujú aj uznateľné výdavky.

Praktický príklad výpočtu dane z prenájmu

Predstavme si situáciu, že vlastník bytu počas roka inkasoval nájomné vo výške 9 600 eur. Preukázateľné výdavky predstavovali 2 100 eur.

Najskôr si uplatní zákonné oslobodenie vo výške 500 eur. Následne primerane upraví výdavky podľa zákona. Po odpočítaní uznateľných výdavkov vznikne základ dane, ktorý sa zahrnie do daňového priznania spolu s ostatnými príjmami.

Výsledná daň sa následne vypočíta podľa sadzby dane platnej pre celkový základ dane fyzickej osoby.

Najčastejšie chyby prenajímateľov

Veľké množstvo chýb vzniká už pri samotnom začiatku prenájmu. Niektorí vlastníci zabudnú na registračnú povinnosť na daňovom úrade, iní nesprávne uplatnia oslobodenie od dane alebo si odpočítajú výdavky, ktoré zákon neumožňuje.

Častým problémom býva aj nedostatočná evidencia prijatých platieb. Ak prenajímateľ nevie preukázať svoje príjmy alebo výdavky, môže mať počas kontroly problém obhájiť správnosť daňového priznania.

Rizikom je aj zamieňanie klasického prenájmu s poskytovaním ubytovacích služieb cez digitálne platformy. Hoci sa tieto činnosti môžu na prvý pohľad podobať, z pohľadu daňových predpisov môžu podliehať odlišným pravidlám.

Najčastejšie otázky

Musím podať daňové priznanie pri prenájme bytu?

Ak splníte zákonné podmienky na podanie daňového priznania, áno. Samotná existencia príjmu z prenájmu ešte automaticky neznamená povinnosť platiť daň, no môže znamenať povinnosť podať daňové priznanie.

Môžem si uplatniť paušálne výdavky?

Nie. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si fyzické osoby uplatňujú iba preukázateľné výdavky podľa zákona.

Je potrebná registrácia na daňovom úrade?

Vo väčšine prípadov áno. Ak ešte nemáte pridelené DIČ a začnete prenajímať nehnuteľnosť, vzniká registračná povinnosť.

Platí sa daň aj pri prenájme garáže?

Áno. Príjem z prenájmu garáže alebo parkovacieho miesta sa posudzuje rovnako ako príjem z prenájmu iných nehnuteľností.

Môžem prenajímať byt bez živnosti?

Áno. Bežný dlhodobý prenájom bytu nevyžaduje živnostenské oprávnenie. Situácia sa môže zmeniť pri poskytovaní doplnkových služieb alebo krátkodobom ubytovaní.

Daň z prenájmu nehnuteľnosti patrí medzi oblasti, ktoré si vyžadujú dôslednú evidenciu príjmov a výdavkov. Správne uplatnenie oslobodenia od dane, vedenie potrebnej dokumentácie a včasné podanie daňového priznania môžu prenajímateľovi ušetriť nielen peniaze, ale aj množstvo administratívnych problémov.

Ak vlastníte byt, dom alebo inú nehnuteľnosť určenú na prenájom, oplatí sa sledovať aktuálne zmeny v daňovej legislatíve. Pravidlá zdaňovania sa môžu meniť a správne informácie vám pomôžu optimalizovať daňové povinnosti v súlade so zákonom. Tento sprievodca poskytuje základný prehľad najdôležitejších pravidiel, no pri zložitejších situáciách, napríklad pri prenájme viacerých nehnuteľností alebo kombinácii prenájmu s podnikaním, je vhodné obrátiť sa na daňového poradcu.